リフォームや塗り替えによる相続税対策とは？
1. リフォーム費用と評価額への影響
リフォームや塗り替えによって建物の評価額が上がることがあります。
これは、税務上の建物の価値（評価額）が上昇し、結果として相続税の対象となる財産価値が増えるリスクがあるということです。
そのため、どの範囲でリフォームするか、評価額にどの程度影響するかを事前に確認しておくと良いでしょう。
【事例】
大規模な改築や増築の場合、評価額が増える可能性が高いため、対策として控えめなリフォーム（外壁の塗り替えや部分的な内装の改善など）にとどめるなどの工夫が考えられます。
2. リフォーム費用を活用して現金を減らす
リフォームや塗り替えを行うことで、手元の現金資産を減少させることができます。
現金はそのまま100％の評価で相続税の対象になるため、リフォームによって現金を減らすことで相続税対策に繋がることがあります。
ただし、計画的に行わないと、かえって税額が増えるリスクもあるため注意が必要です。
3. 生前贈与を活用したリフォーム費用の支出
リフォーム費用を子どもなどの相続人が支出する場合、贈与税が発生することがあります。
対策として、年間110万円までの非課税枠を使って贈与を行い、その分をリフォーム費用として活用する方法もあります。
ただし、贈与に該当しないよう、あくまで親の名義で支出し、リフォームした建物が相続対象として扱われるように注意しましょう。
4. リフォーム内容の選択による相続税対策
外壁の塗り替えや水回りの改修など、相続税評価額への影響が少ない範囲のリフォームを選ぶことが、相続税対策として有効です。
具体的には、内装や外壁のメンテナンスで資産価値を保持しつつも、大規模な評価額増加を避ける方法が考えられます。
ですが2013年以降、税制改革により、リフォームにおける節税が難しくなってきました。
税制改正前はリフォームによる相続税対策が効果的だった理由
以前の税制では、増築して床面積が大幅に増えるようなリフォームを除けば、建物の評価額にほとんど影響がありませんでした。
家屋の相続税評価額は固定資産評価額を基に計算されるため、生前に1,000万円をリフォームに費やすことで、相続財産を1,000万円減らし、節税効果が期待できたのです。
税制改正でリフォームの扱いがどう変わったのか
しかし、2013年の税制改正により、リフォームによる資産価値の向上が相続財産として評価されるようになりました。
具体的には、リフォームによる増価分が固定資産評価に反映されていない場合、リフォーム費用から償却費相当額を引いた70％が相続財産として評価されることになりました。
【減額の制限】
家屋の耐用年数が長いため償却額は少なく、実際に差し引かれる費用もわずかです。
そのため、税制改正前は1,000万円のリフォームで1,000万円の減額が可能だったのに対し、改正後ではリフォーム費用のうち最大700万円が課税対象となります。
固定資産評価額に影響がないリフォームのケースとは
固定資産評価額は3年に1度見直されますが、この見直しのタイミングまでに申請が必要ない小規模リフォームなどを行った場合、評価額に影響が出ないことがあります。
しかし、相続時に入出金の記録からリフォームの事実が簡単に確認されるため、リフォームを申告しなければよいという考えはリスクがあります。
適切な申告の重要性
税務調査によってリフォームの事実が後に判明した場合、過少申告とみなされ、過少申告加算税が課税される恐れがあります。節税対策としても、リフォーム内容や費用を正確に申告し、適正な手続きを行うことが重要です。
5. 相続税対策における賃貸リフォームの効果
相続対策として、賃貸物件に改装することで評価額が下がるケースもあります。
賃貸用のリフォームを行う場合、貸家としての評価減が適用されるため、相続財産としての評価額が下がり、相続税負担の軽減に繋がる可能性があります。
【注意点】
賃貸収入が見込めるようになる一方で、管理費やメンテナンス費用も増えるため、総合的に見た資産管理の計画が必要です。
6. 必要以上のリフォームは控える
相続税対策としてのリフォーム：床面積を変えず、資産価値を抑える工事を選ぶことが重要
1. 床面積を変えないことが基本
リフォームで床面積が増えるような増築工事は、建築確認申請が必要となり、その申請後に役所が資産評価を行うため、固定資産評価額が増加し、相続税や固定資産税が高くなってしまいます。
そのため、節税を意識する場合は床面積を変えない範囲での工事が理想です。
2. 定期工事や原状回復工事で節税を目指す
資産価値の向上を目的とするリフォームは、相続税評価に影響を与えるため、節税の観点からは建物の維持・原状回復にとどめることが重要です。
- 定期工事：外壁や屋根の塗装、シーリングの交換など、建物の劣化防止のための工事は資産価値向上には該当しないため、相続税評価に影響を与えません。シロアリ対策も含まれます。
- 原状回復工事：破損箇所の修繕工事（例：雨漏りの修理、ひび割れの補修など）も、建物の元の状態を回復させるための工事と見なされ、相続税評価に影響しません。
3. 経年劣化した設備の交換
経年劣化した屋根や付帯設備の交換も、基本的には既存の性能を保つための工事であれば相続税の対象にはなりません。
ただし、元の状態を超える耐久性や新機能を追加した場合には、資産価値が上がったと見なされる可能性があるため、注意が必要です。
4. リフォーム内容が節税対策に適しているか確認を
行う予定のリフォームが修繕・維持に該当するかどうかを確認することが大切です。
リフォーム業者に確認するのはもちろん、最終的には税務署に相談して判断を仰ぐことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
相続税対策としてのリフォームで、過剰な工事や改装を行うと、かえって資産価値が高まって相続税が増えるリスクがあります。相続対策目的では、あくまで評価額に影響が少ないメンテナンスの範囲に留めることが推奨されます。
まとめ
リフォームや塗り替えによる相続税対策には慎重な計画が求められます。
現金を減らし評価額への影響を抑えることで、適切な範囲で節税を行いましょう。
税理士や専門家と相談しながら、建物の評価額や贈与税の非課税枠などの活用も視野に入れて計画的に進めることが大切です。
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